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#Covid-19, #locataire et #bailleur : un trio infernal

Suite aux mesures gouvernementales annoncées le 17 mars 2020 dans le cadre de la crise sanitaire impactant la France et le monde entier, les bailleurs et locataires s’interrogent sur leurs droits et obligations.

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Suite aux mesures gouvernementales annoncées le 17 mars 2020 dans le cadre de la crise sanitaire impactant la France et le monde entier, les bailleurs et locataires s’interrogent sur leurs droits et obligations. En effet, parmi les mesures annoncées lors de la mise en place du confinement de la population, figurent des mesures propres à certaines entreprises afin de leur permettre de survivre pendant cette crise. Ainsi, le Président de la République a annoncé lundi soir, parmi les mesures visant à protéger les PME, la « suspension des factures d'eau, de gaz ou d'électricité ainsi que des loyers ». Panique des bailleurs qui se voient ainsi privés de revenus qui pour certains constituent leurs seules ressources, tout en étant tenus de rembourser des prêts immobiliers. Soulagement des preneurs qui, en raison du confinement, se trouvent dans l’impossibilité d’exploiter leur fonds commerciaux ou artisanaux, totalement ou partiellement. Si l’annonce était claire sur le champ d’application de cette mesure de suspension des loyers qui ne concerne pas les baux d’habitation, des interrogations subsistaient sur les bénéficiaires et ses modalités. Les bénéficiaires de la suspension des loyers, selon les déclarations de notre ministre de l’économie, se limiteraient aux « petites entreprises ». Mais par petites entreprises, faut-il entendre microentreprise (entreprise dont l'effectif est inférieur à 10 personnes et dont le chiffre d'affaires ou le total du bilan annuel n'excède pas 2 millions d'euros) ou PME (entreprise dont l’effectif est inférieur à 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou dont le total de bilan n'excède pas 43 millions d'euros) ? Quant à la suspension annoncée, faut-il entendre suppression ou report avec rééchelonnement et selon quelles modalités ? Vous l’aurez compris, l’annonce de la suspension a suscité beaucoup d’interrogations qui ont trouvé réponse en grande partie avec la loi portant urgence du 22 mars 2020 qui, aux termes de son article 7, autorise le gouvernement à prendre par ordonnance dans un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi toute mesure pouvant entrer en vigueur rétroactivement à compter du 12 mars 2020 dont celles :

• Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice de très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie 

Ainsi, sont éligibles à cette mesure les très petites entreprises (entreprises individuelles, autoentrepreneurs et société) ayant fait l’objet d’une fermeture ou ayant subi une perte de chiffre d’affaires entre le 21 février 2020 et le 31 mars 2020 d’au moins 70% par rapport à la même période en 2019. Les loyers seront ainsi reportés et non supprimées. Toutefois, la forme et la durée du report ne sont pas pour le moment fixées. Si nous nous référons aux dispositions de droit commun régissant les délais de grâce, et plus précisément aux articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de Commerce qui prévoient la possibilité de reporter ou rééchelonner les dettes locatives sur deux ans, il est possible que nos gouvernants aillent au-delà de ces délais. Dans l’attente de l’ordonnance du gouvernement à intervenir, le report du paiement des loyers reste une simple faculté mais qui devrait devenir dans les semaines à venir une obligation légale. L’échéance du mois d’avril approchant à grands pas, preneurs et bailleurs n’auront d’autres choix, à défaut de la publication d’une ordonnance d’ici là, que de s’accorder sur des mesures transitoires acceptables, la justice se trouvant actuellement dans l’incapacité matérielle de trancher les litiges locatifs. La signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée habituellement dans les baux est rendue difficile compte tenu de la période de confinement affectant les études d’huissier. Les audiences de référé ne sont maintenues que pour les cas d’urgence parmi lesquels ne figurent pas les procédures de référé expulsion et le preneur, confronté à des difficultés économiques, pourrait en toute hypothèse solliciter des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire. Bailleur et preneur, il est de votre intérêt de privilégier, durant cet état d’urgence, une solution amiable dans l’intérêt de tout un chacun. Le Cabinet ALTIJ, malgré le confinement, reste ouvert (à distance) et à votre disposition pour vous assister dans cette période difficile. #covid-19

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