LA BONNE FOI ET LA DESTRUCTION JURIDIQUE : DEUX REMEDES AU COVID 19 POUR LES BAILLEURS ET LOCATAIRES PROFESSIONNELS OU COMMERCIAUX

Depuis plusieurs mois, la doctrine disserte sur les différents moyens offerts aux preneurs pour faire échec au paiement des loyers appelés par leurs bailleurs pendant cette crise sanitaire.

Si l’ordonnance 2020-316 du 25-03-2020 protège les petites entreprises en cas de défaut de paiement des loyers professionnels ou commerciaux échus sur la période qui s’étend du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020, cette protection reste cependant limitée.

En effet, si le défaut de paiement des loyers et charges échus durant cette période ne pourra être sanctionné par des pénalités financières, ou intérêts de retard, des dommages-intérêts, des astreintes, l’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance, ou l’activation des garanties ou cautions, il n’en demeure pas moins que ces loyers et charges demeurent exigibles dans leur intégralité.

En outre, depuis le 11 septembre, le bailleur peut de nouveau actionner la clause résolutoire pour les loyers échus à compter de cette date et il ne sera pas dissuadé d’agir par la mesurette gouvernementale consistant à accorder au bailleur un crédit d’impôt en cas d’abandon du loyer du mois de novembre 2020.

Ainsi, les juridictions peuvent être saisies d’une action en résiliation de bail pour des défauts de paiement de loyers échus hors période protégée (ou pendant la période protégée pour les entreprises non susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité), mais également d’une simple action en paiement des loyers sans mise en jeu de clause résolutoire.

Les loyers et charges demeurant exigibles quelle que soit la période concernée, les praticiens ont imaginé des moyens juridiques pour faire échec aux demandes de paiement et/ou de résiliation, mais qui s’avèrent inefficaces :

• La force majeure ne s’applique pas en matière d’obligation de payer une somme d’argent financière et ne permet qu’une simple suspension de l’obligation ;
• Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut résulter de la réglementation sanitaire et le preneur a toujours la jouissance du local donné à bail, nonobstant des restrictions d’exploitation ;
• L’exception d’inexécution en cas de fermeture administrative est susceptible de s’effacer devant le fait du prince dont le bailleur pourrait se prévaloir, les mesures gouvernementales constituant pour lui un cas de force majeure l’empêchant d’exécuter son obligation de délivrance ;
• La révision pour imprévision résultant de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 ne semble pas applicable aux baux commerciaux en raison de son régime spécial prévoyant un mécanisme légal de révision triennale et paraît inadapté en temps de crise, l’exécution des obligations n’étant pas suspendue pendant le processus de renégociation.

Deux mécanismes restent envisageables : le défaut de loyauté et la perte de la chose louée.

Au regard des décisions rendues par les juridictions parisiennes, la notion de bonne foi est un argument juridique efficace qui permet de résoudre les différends entre bailleur et preneur en période de crise sanitaire.

Le Tribunal Judiciaire de Paris, dans un jugement du 10 juillet 2020, n°20/04516, a estimé que le bailleur était en droit d’exiger le paiement intégral des loyers litigieux dès lors qu’il avait exécuté de bonne foi ses obligations au regard des circonstances. La bonne foi du bailleur a été retenu compte tenu du fait que le bailleur avait proposé un aménagement des loyers et que le preneur n’avait pas formalisé de demande de remise, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période déterminée.

A contrario, le bailleur qui poursuit le paiement des loyers et la résiliation du bail sans donner suite à une demande d’aménagement du preneur serait considéré de mauvaise foi et verrait ses demandes rejeter.

Ainsi, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris, aux termes d’ordonnances en date des 31 juillet 2020 et 26 octobre 2020, a rejeté, comme se heurtant à une contestation sérieuse, les demandes des bailleurs tendant au paiement des loyers pendant la période protégée sans avoir proposé préalablement un aménagement ou donné suite aux échanges du preneur qui souhaitait trouver une solution amiable

Un deuxième mécanisme qui a déjà fait ses preuves dans le passé et qui paraît adapté à la situation de crise actuelle, est la perte de la chose louée.

L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. »

La jurisprudence a déjà admis que la perte de la chose louée pouvait être non seulement matérielle mais également juridique en cas d’impossibilité pour le preneur de jouir du local loué.

Ainsi, avait été retenue la perte totale du bien loué :

• En cas d’interdiction d’exploiter une salle de cinéma par suite d’une décision administrative (Cass. com., 19 juin 1962, N° 323),
• En cas d’interdiction d’exploiter un commerce dans une zone de rénovation urbaine résultant d’un décret (Cass. 3e civ., 12 mai 1975, n° 73-14.051, Bull. civ. III, N. 161 P. 123).

Selon jugement du 20 janvier 2021, le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Paris a ordonné une mainlevée de saisie-attribution pratiquée sur le compte bancaire du locataire, aux motifs que l’impossibilité juridique survenue en cours de bail d’exploiter les lieux loués résultant d’une décision des pouvoirs publics était assimilable à une perte de la chose louée  laquelle avait pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée (TJ Paris JEX, 20 janv. 2021, n° 20/80923).

Ce mécanisme paraît le plus adapté à la situation actuelle mais doit être manié avec précaution. En effet, la perte totale de la chose louée entraîne la résiliation de plein droit du bail. Si le preneur entend obtenir une diminution de sa dette locative, il devra insister sur le caractère partiel de la chose louée induite d’une impossibilité temporaire (et non définitive) d’exploiter son fonds. Avant d’agir sur ce fondement, il conviendra de s’assurer également que le bail ne contient pas de clause dérogatoire à ce sujet, l’article 1722 n’étant pas d’ordre public.

Le Cabinet ALTIJ est à votre disposition pour vous assister et mettre en œuvre la solution la plus adaptée à vos besoins.