Loi anti Airbnb : Le difficile équilibre entre les activités touristiques et la vie quotidienne des résidents

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2004 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, introduit des mesures pour réguler les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb et les restreindre au profit des locations de longue durée.

En réaction aux tensions sur le marché locatif, ce texte vise à équilibrer le besoin de logement des résidents et le tourisme. Les principales mesures incluent : une limite de 90 jours par an pour la location d'une résidence principale, des quotas de meublés de tourisme dans les zones tendues, l'obligation d'enregistrement des meublés et un DPE minimum. Des sanctions allant jusqu'à 25 000 euros sont prévues pour les contrevenants. 

Une fiscalité des meublés de tourisme moins favorable

La proposition de loi modifie le régime fiscal "micro‑BIC" très avantageux des meublés de tourisme, une des "niches fiscales AirBnb". Elle abaisse l'abattement fiscal :

• à 50% pour les meublés classés et chambres d'hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd'hui 71% dans la limite de 188 700 euros) ;
• à 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd'hui 50% dans la limite de 77 700 euros). 

Ces nouveaux taux d'abattement s'appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus 2024, les taux seront ceux actuels.

Pour les meublés non classés, la loi de finances pour 2024 avait en effet déjà fixé un taux de 30% dans la limite de 15 000 euros. Une note fiscale de février 2024 avait toutefois autorisé les contribuables à continuer à appliquer le taux et le chiffre d'affaires antérieurs.

Par ailleurs, un amendement des députés au PLF prévoit de porter de 30% à 50% le taux d'abattement fiscal du régime micro-foncier pour les locations nues (dans la limite de 15 000 euros). L'objectif est de favoriser le logement permanent. 

Un DPE obligatoire 

Le texte soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE). Il s'agit d'éviter un phénomène d’éviction du logement locatif permanent au profit de la location meublée touristique, qui échappe actuellement à ces règles.

Ainsi, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.

A partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est donc laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience de 2021. 

Les résidences principales et l'Outre-mer ne sont pas concernés. 

Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. Faute de réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire risquera une astreinte par jour de retard de 100 euros.

Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles sur le DPE encourra une amende administrative de 5 000 euros maximum.

Des pouvoirs élargis pour les maires 

La proposition de loi donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques :

• la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais celle-ci ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement, qui permet de demander des pièces justificatives. La généralisation du numéro d'enregistrement, qui sera applicable au plus tard le 20 mai 2026, permettra une meilleure connaissance et une plus grande régulation par les maires du parc locatif touristique. Les maires pourront contrôler le respect de la réglementation par les loueurs (respect des règles de sécurité incendie, de performance énergétique...). Ils pourront suspendre dans certains cas la validité du numéro de déclaration, par exemple si le meublé est visé par un arrêté de péril. Ce nouveau dispositif doit être précisé par décret ;
   
• les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ; 
   
• les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20% de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants ;
   
•  à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros.

Le texte élargit, par ailleurs, le périmètre des communes pouvant appliquer une réglementation du changement d’usage, sans autorisation du préfet. 
 

De plus, les communes dotées d'un règlement de changement d’usage pourront élargir le régime du changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Il s'agit de réguler les pratiques des investisseurs qui transforment massivement des bureaux en meublés touristiques, depuis qu'ils ont été soumis en 2021 à une autorisation pour transformer des commerces en logements touristiques.

La régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés

De nouvelles règles s'appliqueront aussi dans les copropriétés. 

Les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité des deux tiers des copropriétaires, pour interdire la location d'appartements en meublé de tourisme (contre l'unanimité aujourd'hui). 

Cette possibilité ne concernera toutefois que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite "d'habitation bourgeoise". Cette clause autorise l'habitation et des activités libérales (cabinets de médecins...) dans l'immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés (par exemple commerces en rez-de chaussée).  

En outre, tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir du 21 novembre 2024, date d'entrée en vigueur de la loi) devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic devra inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition vise à limiter les conflits entre copropriétaires en levant l'anonymat du loueur, qui sera dès lors incité à prendre toutes les mesures nécessaires pour limiter les nuisances de sa location touristique. 

Face à ces mesures, les réactions sont partagées : certaines villes et le secteur hôtelier y voient une amélioration de la qualité de vie des résidents, tandis que certains propriétaires et plateformes expriment des inquiétudes.

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