LOCATION DE MEUBLÉS DE TOURISME A BIARRITZ : BAILLEUR, LE AIRBNB N’EST PLUS UN PLACEMENT

Un premier règlement relatif au régime d’autorisation préalable au changement d’usage temporaire des locaux d’habitation adopté par le conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays Basque (CAPB) le 28 septembre 2019 avait soumis, à compter du 1^er janvier 2020, la mise en location de meublés de tourisme à une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage du logement, conformément aux articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation. Seules les personnes physiques étaient alors concernées et le nombre d’autorisations délivrées par personne variait en fonction des villes dans lesquelles les biens se situaient.

Afin de poursuivre l’encadrement des meublés de tourisme et de préserver la possibilité de logement pour les ménages locaux dans la droite ligne du plan local de l’habitat adopté en octobre 2021, le conseil communautaire de la CAPB a voté un nouveau règlement le 5 mars 2022 (https://www.communaute-z2022.pdf). Son entrée en vigueur est fixée au 1^er juin 2022.

La mesure-phare de ce nouveau dispositif est la mise en œuvre du principe dit de compensation, déjà appliqué à Paris, Bordeaux et Nice.

Quelles sont les communes concernées ?

Le règlement concerne les 24 communes de la zone tendue du Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.

Que signifie le principe dit de compensation ?

Désormais, l’autorisation préalable au changement d’usage de locaux d’habitation en meublés de tourisme ne sera obtenue que si le propriétaire apporte la preuve de la transformation concomitante en logement à l’année d’un local non initialement dévolu à l’habitation (à titre d’illustration, des bureaux ou des commerces, à l’exception des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée).

Le local de compensation doit être décent, situé dans le quartier ou dans la commune concernée par la demande de changement d’usage et proposer une surface de plancher au moins équivalente au local faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

Par arrêt du 18 février 2021 (pourvoi n° 19-11.462), la Cour de cassation a jugé que le principe de compensation est un mécanisme proportionné à l’objectif poursuivi, lequel ne pourrait être assuré par une mesure moins contraignante, et poursuivant un motif d’intérêt général.

Quelles sont les personnes concernées par le principe de la compensation ?

Contrairement au règlement voté le 28 septembre 2019 lequel avait uniquement vocation à s’appliquer aux personnes physiques, le règlement du 5 mars 2022 s’adresse tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales, notamment aux sociétés civiles immobilières.

Quels locaux sont concernés par la demande de changement d’usage et par la compensation ?

La résidence principale est exonérée de demandes de changement d’usage sauf location supérieure à 120 jours annuels.

La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le propriétaire, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, les résidences principales sont exonérées de demande de changement d’usage dès lors que la durée de location cumulée n’excède pas 120 jours annuels.

La résidence secondaire et le meublé de tourisme loués moins de 120 jours par an sont concernées par la demande d’autorisation de changement d’usage.

Deux dérogations doivent toutefois être relevées. Il est en effet possible de passer outre le principe de compensation dans deux hypothèses :

• Lorsque le bien est loué à un étudiant pendant neuf mois et à titre touristique pendant 3 mois lors de la période estivale ;
• Lorsque le local loué en meublé de tourisme se situe dans la résidence principale du propriétaire.

Enfin, les locaux proposés en compensation ne pourront pas être issus d’un changement de destination opéré au titre du code de l’urbanisme depuis moins de 5 ans.

Quelles sont les modalités de mise en œuvre de ce principe de compensation ?

A compter du 1^er juin 2022, le dépôt du dossier de changement d’usage pour le bien soumis à compensation doit s’effectuer en mairie (si elle dispose d’un service instructeur) ou CAPB (si le service est mutualisé). Ce dépôt doit être concomitant avec le dépôt du dossier pour le changement de destination transformant le local servant de compensation.

Les autorisations délivrées dans le cadre du précédent règlement restent en vigueur jusqu’à expiration de leur date de validité (3 ans à compter de la délivrance de l’autorisation). A l’issue, il sera nécessaire pour la personne de se conformer au nouveau règlement en sollicitant le renouvellement de l’autorisation de changement temporaire d’usage.

Le présent règlement ne s’appliquant qu’à compter du 1^er juin 2022, les demandes d’autorisation formulées antérieurement ne devraient pas être soumises au principe de compensation.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Le fait, pour toute personne, d’enfreindre les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ou de contrevenir au présent règlement est passible de condamnations. Elles sont prévues par les textes listés ci-après.

Article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation : amende civile d’un montant maximal de 50.000 euros par local

Article L. 651-3 du code de la construction et de l’habitation :un an d’emprisonnement et/ou une amende de 80.000 euros

Article 441-7 du code pénal : un an d'emprisonnement et une amende de 15 000 euros d'amende le fait :

Comme il a déjà été indiqué, cette nouvelle réglementation s’applique aux demandes d’autorisation préalable au changement d’usage de locaux d’habitation en meublés de tourisme déposées à partir du 1^er juin 2022.

Un dépôt avant cette date devrait vous permette de faire l’économie d’une compensation.

Face à cette nouvelle réglementation, plusieurs options s’offrent aux loueurs du pays basque :

• Continuer à bénéficier jusqu’à son terme de l’autorisation qui vous a déjà été accordée et anticiper son renouvellement en faisant l’acquisition de locaux professionnels (ou commerciaux en étage) en vue de la future compensation à opérer ;
• Faire de votre résidence secondaire destinée à la location votre résidence principale et limiter la durée de la location à 120 jours par an ;
• Louer à un étudiant pendant 9 mois ;
• Déposer avant le 1^er juin 2022 une demande d’autorisation qui ne devrait pas être soumise à la règle de compensation

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