BAILLEUR : LA FIN DES PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et Résilience » instaure de nouvelles mesures contraignantes dans le cadre de ventes immobilières et des contrats de location de logements, afin de lutter contre les bâtiments relevant des catégories F et G, dites des "passoires énergétiques". 

En matière de baux, le DPE devient un instrument de la lutte contre les logements énergivores.

La définition du diagnostic de performance énergétique (DPE) est modifiée sous l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation.

Le DPE vise désormais non seulement la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, mais également les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment.

Un nouvel article L. 173-1-1 est inséré dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH), aux termes duquel les bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage d’habitation, sont classés en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

Ce classement se fait sous les étiquettes suivantes :

A compter du 1er janvier 2022, le classement d’un bien au regard de sa performance énergétique et climatique (et non plus seulement l’étiquette énergie) devra être mentionné dans les annonces immobilières relatives à la location ou à la vente.

Précision étant faite que depuis le 1^er juillet 2021, le DPE n’est plus simplement informatif mais opposable, engageant la responsabilité du bailleur en cas d’analyse erronée de la consommation énergétique annuelle.

Outre l’obligation d’information renforcée au profit des locataires, la loi climat et résilience édictent deux mesures coercitives pour les bailleurs : Le gel des loyers des passoires thermiques et l’interdiction progressive de leur mise en location

• Le gel des loyers 

Pour les logements classés F ou G, la loi Climat et Résilience interdit la hausse du loyer à compter du 24 août 2022 que ce soit dans le cadre d’une relocation ou en application d’une clause d'indexation. La loi interdit également la majoration contractuelle du loyer consécutive à des travaux d’amélioration. 

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :

- Un an après la publication de la loi climat, donc à compter du 25 août 2022, en métropole;

- Après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

• L’interdiction de location 

Par ailleurs, seront interdits progressivement à la location :

• A partir du 1er janvier 2025, les logements relevant de la classe G ;
• A partir du 1er janvier 2028, ceux des classes F en plus de ceux classés G ;
• A partir du 1er janvier 2034, ceux des classes E en plus de ceux classés G et F .

Il sera rappelé que l’interdiction de location, à partir du 1er janvier 2023, de logement dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh par m2 a déjà entériné par décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine

Les bailleurs de logements énergivores n’auront d’autre choix que de réaliser les travaux de rénovation pour pourvoir continuer à les louer. 

À compter du 1er janvier 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique, le locataire pourra agir contre son bailleur pour le contraindre à faire les travaux de rénovation énergétiques nécessaires. Le Tribunal saisi pourra également imposer une réduction de loyer et accorder des dommages et intérêts au locataire.

Le bailleur ne pourra échapper à l'obligation d'effectuer des travaux de rénovation énergétique qu’en apportant la preuve de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.

L'ÉQUIPE IMMOBILIER ET CONSTRUCTION

Dans le cadre de son activité dédié au droit de l’immobilier et de la construction, le cabinet d’avocats ALTIJ est à votre côté pour vous accompagner dans cette évolution énergétique des rapports locatifs.