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Airbnb à Toulouse : une activité de plus en plus encadrée

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Après des années de totale liberté, les pouvoirs publics ont décidé de règlementer la location saisonnière qui a connu un essor considérable sur les plateformes et est perçue par les hôteliers comme une concurrence déloyale. 

Lors de son conseil municipal du 15 juin 2018, la commune de Toulouse a voté une délibération obligeant toute personne qui propose une location saisonnière sur une des plateformes de type Airbnb, à s'enregistrer auprès de la mairie, que cette location concerne sa résidence principale ou une résidence secondaire. 

Cette délibération nous amène à vous rappeler les obligations régissant la location saisonnière au sein des communes de plus de 200.000 habitants dont fait partie Toulouse :   

LOCATION SAISONNIERE DE SA RESIDENCE PRINCIPALE   

Selon la loi ALUR, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.   

La location à une clientèle de passage est libre dans la limite de 120 jours sans faire de demande d'autorisation et sans en changer l'affectation. 

Cette liberté est cependant restreinte dans les grandes villes de plus de 200.000 habitants. 

Ainsi, le loueur toulousain a l'obligation de s'enregistrer auprès de la mairie et de pouvoir justifier ainsi d'un numéro d'immatriculation afin de faciliter les contrôles quant au respect de la limitation de la durée des locations. 

Cette obligation découle de la loi n°2016-1321 du 07 octobre 2016 pour une République numérique qui modifie certaines dispositions de la loi ALUR et du Code du tourisme et qui permet aux mairies de communes de plus de 200 000 habitants notamment, de mettre en place une procédure d'enregistrement ou de déclaration pour toute personne proposant une location pour de courtes durées d'un local meublé en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. 

Le décret d'application n°2017-678 du 28 avril 2017, dit Décret " Airbnb ", détaille les modalités d'enregistrement et de récupération du numéro d'identification à 13 chiffres qui doit figurer sur les annonces mises en lignes. 

Les plateformes telles Airbnb ont l'obligation de décompter le nombre de jours et suspendre l'annonce si la limite légale des 120 jours est atteinte. 

La sanction d'un défaut d'enregistrement peut valoir au loueur une amende de 450 euros.   

LOCATION SAISONNIERE D'UNE RESIDENCE SECONDAIRE 

Peut être considéré comme résidence secondaire tout logement que son propriétaire occupe moins de 8 mois par an. 

Ainsi, un logement loué plus de 120 jours rentre automatiquement dans la définition de résidence secondaire au regard de la réglementation de location saisonnière de meublé.   

L'article L321-1-1 du Code du Tourisme oblige le propriétaire à déclarer son activité de location saisonnière en meublé s'il s'agit de sa résidence secondaire et quelle que soit la commune dans laquelle il est. 

De plus, le loueur a interdiction de louer sa résidence secondaire plus de 90 jours par an à la même personne.  Si la résidence secondaire n'est pas déclarée en meublé de tourisme, le propriétaire est passible d'une amende de 450 euros.  

En sus de cette déclaration, la location saisonnière requiert dans les grandes villes comme Toulouse une autorisation préalable de la mairie pour un changement d'usage du bien pour transformer le local d'habitation en local dédié à la location saisonnière.

Cette autorisation de changement d'usage est accordée personnellement au propriétaire pour une durée déterminée. Lorsque cette autorisation arrive à expiration, le propriétaire doit nécessairement demander une nouvelle autorisation s'il veut continuer son activité. A défaut, le bien retrouvera son usage d'habitation.  L'article L 651-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par local irrégulièrement transformé, outre un retour à l'habitation des locaux transformés illégalement sous une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. 

De plus, dans les immeubles collectifs, ce changement d'usage doit impérativement se conformer aux dispositions du règlement de copropriété. 

En effet, un règlement de copropriété peut interdire la location en meublé dès lors que cette interdiction se justifie par la destination de l'immeuble. 

Ainsi, dans un immeuble " exclusivement bourgeois ", une clause interdisant la location en meublé est valable.  Par contre, pour les immeubles dit bourgeois sans exclusivité autorisant les professions libérables ou commerciales, cette interdiction n'est pas valable.   

La Cour de cassation a en effet jugé que la clause d'un règlement de copropriété qui soumettait la location meublée de courte durée à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public, le règlement de copropriété autorisant expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée (Cass.3ème civ. 8 juin 2011 n°10-15.891 - Bulletin 2011, III, n° 97). 

En conséquence, avant d'investir dans des lots de copropriété en vue d'une location en meublé de tourisme, il est impératif de se procurer le règlement de copropriété et de s'assurer que cette activité est conforme à la destination de l'immeuble. 

Notre Cabinet se tient à votre disposition pour vous assister dans vos démarches et projets d'investissement locatif.

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