En matière de baux, le DPE devient un instrument de la lutte contre les logements énergivores.
La définition du diagnostic de performance énergétique (DPE) est modifiée sous l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation.
Le DPE vise désormais non seulement la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, mais également les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment.
Un nouvel article L. 173-1-1 est inséré dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH), aux termes duquel les bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage d’habitation, sont classés en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
Ce classement se fait sous les étiquettes suivantes :
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Précision étant faite que depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’est plus simplement informatif mais opposable, engageant la responsabilité du bailleur en cas d’analyse erronée de la consommation énergétique annuelle.
Outre l’obligation d’information renforcée au profit des locataires, la loi climat et résilience édictent deux mesures coercitives pour les bailleurs : Le gel des loyers des passoires thermiques et l’interdiction progressive de leur mise en location
Pour les logements classés F ou G, la loi Climat et Résilience interdit la hausse du loyer à compter du 24 août 2022 que ce soit dans le cadre d’une relocation ou en application d’une clause d'indexation. La loi interdit également la majoration contractuelle du loyer consécutive à des travaux d’amélioration.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :
- Un an après la publication de la loi climat, donc à compter du 25 août 2022, en métropole;
- Après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Par ailleurs, seront interdits progressivement à la location :
Il sera rappelé que l’interdiction de location, à partir du 1er janvier 2023, de logement dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh par m2 a déjà entériné par décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine
Les bailleurs de logements énergivores n’auront d’autre choix que de réaliser les travaux de rénovation pour pourvoir continuer à les louer.
À compter du 1er janvier 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique, le locataire pourra agir contre son bailleur pour le contraindre à faire les travaux de rénovation énergétiques nécessaires. Le Tribunal saisi pourra également imposer une réduction de loyer et accorder des dommages et intérêts au locataire.
Le bailleur ne pourra échapper à l'obligation d'effectuer des travaux de rénovation énergétique qu’en apportant la preuve de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.
L'ÉQUIPE IMMOBILIER ET CONSTRUCTION