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15.01.2015 15:17 Age: 10 yrs
Category: Droit des Personnes et du Patrimoine, Immobilier et Construction
By: Me Dagras - Avocat Toulouse - Conseil et Contentieux
Attention à la répartition des charges dans vos baux commerciaux
La loi du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », réforme le statut des baux commerciaux. La plupart des nouvelles dispositions tendent à assurer une meilleure protection du preneur à bail commercial.
Son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014 vient d’être publié le 05 novembre 2014.Il dresse notamment la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire :
«
Art. R. 145-35 - Ne peuvent être imputés au locataire :- « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- « 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
- « 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- « 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
- « 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. - « Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. »
Les dispositions de l’article R 145-35 du Code de Commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret.Attention, ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne pourront déroger à ces nouvelles règles de répartition des charges. Toutes clauses contraires seront réputées non écrites. Bailleurs et Preneurs, si vous devez renouveler votre bail, faites-vous assister d’un professionnel du droit tel que votre avocat afin de rendre conforme le bail renouvelé avec les nouvelles dispositions de la loi Pinel et de son décret d’application.
